De l’étalement urbain à la sobriété foncière, relever le défi des ZAE
Les ZAE, développées en France à partir des années 1960, ont été pensées comme des piliers de l’emploi et des recettes fiscales pour les territoires, offrant un foncier disponible et une bonne connectivité aux grands axes de communication. Cependant, leur modèle « tout-voiture » et leur faible densité ont conduit à des paysages standardisés, peu qualitatifs, et à une consommation importante de ressources naturelles. De plus, elles ont souvent contribué à fragiliser le commerce de centre-ville.
Aujourd’hui, ces ZAE périphériques sont de plus en plus sujettes aux friches, exacerbées par la désindustrialisation, l‘essor du e-commerce et la crise énergétique. Dans le contexte de l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) de la loi Climat et Résilience (2021), la rationalisation du foncier et la densification de ces zones deviennent impératives. Elles représentent désormais les principales réserves foncières existantes et les potentiels majeurs de densification et de renaturation. L’État a d’ailleurs mis en place plusieurs programmes et aides pour accompagner cette transformation, tels que le Fonds de restructuration des locaux d’activité ou le Plan de transformation des zones commerciales périphériques.
La Fabrique Prospective vise précisément à repenser ces espaces non plus seulement comme des zones économiques, mais comme des vecteurs de la transition écologique.
Co-construction territoriale : une méthode collaborative pour transformer les ZAE
Articulant développement économique, aménagement du territoire et objectifs de transition écologique, la mission a mis en avant une méthodologie collaborative et pluridisciplinaire. Plutôt que de se limiter à des problématiques sectorielles, l’approche du groupement s’est fondée sur une vision nécessairement globale, prenant en compte la lutte contre le changement climatique, la sobriété foncière et énergétique, bien-sûr mais également la biodiversité, la qualité de l’eau, la mobilité, l’économie circulaire etc.
Six intercommunalités ont participé à cette démarche, chacune ayant choisi une ZAE spécifique à transformer :
• La ZAE Arles Nord pour Arles Crau Camargue Montagnette Communauté.
• La ZAE Mesnil Parfonterie pour Granville Terre et Mer.
• La ZAE des Granges pour Loire Forez Agglomération.
• Le parc d’activités industrielles de Périgny pour la CA de La Rochelle.
• La ZAE Grand Large – Grandchamps pour la CA de Saint-Nazaire.
• Le parc d’activités de la Liane pour la CA du Boulonnais.
Ces ZAE présentent des typologies variées (commerciales, industrielles, PME/TPE, grands groupes), mais ont en commun leur situation en périphérie des centres-villes. L’accompagnement mené par Auxilia et Egis a été à la fois individuel et collectif, permettant aux territoires de bénéficier d’une réflexion commune tout en adaptant les solutions à leurs spécificités.
ZAE durables : des leviers d’action concrets identifiés par Auxilia
Au cœur de la « Fabrique Prospective », la facilitation de sessions d’échanges et de co-construction animés par Auxilia au sein des 6 territoires a créé les conditions d’une émulation collective, et des débats constructifs entre acteur·rice·s très différent·e·s. Les entreprises, acteur·rice·s clés des ZAE, ont pu exprimer leur point de vue, reflet de besoins concrets souvent sur le court/moyen terme face aux acteur·rice·s institutionnel·le·s locaux·ales et nationaux·ales davantage tourné·e·s vers un horizon de long terme.
Ces sessions d’ateliers locaux ont ainsi permis de dégager des leviers importants de transformation autour d’axes prioritaires avec de nombreuses actions :
• Sobriété Foncière et Diversification des Usages : les discussions ont principalement porté sur l’optimisation foncière et la densification. Des solutions telles que la mutualisation des parkings et la surélévation des bâtiments ont été envisagées, s’inspirant d’initiatives comme celles de La Rochelle Agglomération ou de la CA du Boulonnais. La diversification des usages, notamment via le développement d’espaces récréatifs pour les employé.es, a fait consensus. L’intégration de logements nécessite quant à elle selon les acteur·rice·s une réflexion contextualisée en raison des risques d’augmentation du coût du foncier.
• Biodiversité : Si ce thème apparait de prime abord comme moins « évident » pour les entreprises, les enjeux de long terme de préservation et de restauration de la biodiversité sont bien compris. L’importance de la co-construction d’une vision à long terme avec l’ensemble des acteur·rice·s, l’appui des documents d’urbanisme (PLUI et OAP) pour fixer des règles en termes de renaturation/végétalisation, la recherche de financements, et un portage politique fort des intercommunalités ont été soulignés. À Saint-Nazaire Agglomération, la reconnexion visuelles et physiques de la zone au marais tout proche, fait partie des actions retenues.
• Mobilités : La thématique des mobilités et son objectif de décarbonation s’est imposée comme un champ d’action majeur. À court et moyen terme, la hiérarchisation des voies, l’apaisement de certains axes de circulation et le développement les modes actifs (vélo, marche) ont été retenus par les territoires partenaires.
• Transition Énergétique (Sobriété et Efficacité) : L’accompagnement des entreprises dans la rénovation énergétique de leurs bâtiments reste une action clé dont les modalités peuvent varier : projet de lieu de sensibilisation et d’information pour Loire Forez Agglomération, programme d’accompagnement spécifique avec la mobilisation du club d’entreprises à La Rochelle Agglomération, création d’une structure de coopération pour accompagner des projets démonstrateurs à court terme à la CA du Boulonnais.
• Économie Circulaire : À la CA du Boulonnais, l’ambition est de construire une stratégie foncière et économique pour anticiper les départs d’entreprises et favoriser l’implantation de nouvelles activités orientées vers la circularité et le partage des ressources. À Saint-Nazaire Agglomération, une campagne de sensibilisation au réemploi, via l’organisation de « Journées du réemploi », a été décidée pour convaincre les acteur·rice·s économiques locaux·ales et créer une attente du grand public. À La Rochelle Agglomération de travailler en coopération sur les modalités de sourcing en instaurant un critère de préférence pour les approvisionnements locaux dans les marchés publics.
La transformation des ZAE se heurte toutefois à de nombreux points durs. A cet égard, 7 recommandations clés ont été formulées par les acteur·rice·s lors des ateliers :
1. Développer des outils de collecte de données insuffisants aujourd’hui pour une connaissance dynamique des pratiques et des ZAE. Un outil « commun numérique » national pour les données des ZAE pourrait apporter une réponse adaptée
2. Identifier un pilote au niveau local en tant qu’acteur·rice clé est pour coordonner la démarche.
3. Amplifier le rôle des communes et impliquer les citoyen·ne·s dans une logique de cocréation.
4. Regrouper les activités économiques facilitant le partage d’infrastructures et d’équipements.
5. Intégrer l’économie circulaire dès la planification afin d’impliquer et de responsabiliser toutes les parties prenantes. Un outil informatique de planification et de gestion des ZAE basé sur les principes de l’économie circulaire pourrait faciliter cette intégration
6. Mettre en place des projets démonstrateurs afin de tester la faisabilité des modèles et faire face à la complexité des contraintes (intégration des coûts de dépollution, compensation biodiversité), de la maîtrise foncière (processus de préemption, et indemnités d’éviction des baux commerciaux prohibitives) et du cadre juridique et règlementaire. Des modèles innovants, flexibles, reconnaissant « un droit à l’expérimentation » ainsi qu’une meilleure lisibilité des aides publiques doivent encore être trouvés pour impulser les projets.
Ces pistes méthodologiques sont des leviers nécessaires à explorer et développer.
Un potentiel territorial à « activer » oui, mais avec méthode !
Si les ateliers locaux ont pu révéler le potentiel de transformation des Zones d’Activités Économiques en véritables moteurs de la transition écologique, cette mutation repose, à notre sens, sur plusieurs conditions essentielles : la capacité à fédérer les acteur·rice·s autour d’une vision commune, à coopérer activement dans la recherche et la mise en œuvre de solutions, et à bâtir des partenariats aux fondations solides pour inscrire ces actions dans la durée.
Chez Auxilia, ces conditions sont au cœur de notre démarche. Les résultats sont là : la conception et la mise en œuvre de dispositifs d’animation et de facilitation dans le cadre de la Fabrique prospective se sont avérées déterminants pour impulser le processus fertile de cocréation. C’est en accompagnant chaque territoire, en tenant compte de ses spécificités, et de ses défis propres, mais également en créant des ponts entre acteur·rice·s aux attentes et cultures parfois très différentes qu’ont pu émerger des propositions concrètes, pertinentes et coconstruites.
La transformation des ZAE est un défi de taille. Cependant, il est tout à fait possible de le relever en misant sur un effet d’entraînement à l’échelle des territoires. En encourageant activement les expérimentations locales, nous pensons qu’il est possible de créer des démonstrateurs inspirants pour l’ensemble du territoire national.
Contactez-nous !
Si votre collectivité est confrontée aux défis de la transformation de ses zones d’activités économiques, l’expertise d’Auxilia est à votre disposition. Nous vous accompagnerons dans l’élaboration et la mise en œuvre de votre projet, en vous aidant à mobiliser les acteur·rice·s, à identifier les leviers d’action, et à trouver les solutions les plus adaptées à votre territoire.
