Rénover les copropriétés pour atteindre nos objectifs socio-environnementaux
Ce n’est plus un mystère que la massification de la rénovation énergétique des bâtiments est un des piliers de la stratégie nationale bas-carbone (SNBC) de la France pour tendre vers la neutralité carbone en 2050, puisque les secteurs résidentiel et tertiaire consomment 43 % de l’énergie finale consommée en France et émettent 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) sur le territoire national¹.
Surtout, alors que 80 % des logements de 2050 sont déjà construits, il est nécessaire et urgent d’intervenir en priorité sur l’existant.
Au-delà de la dimension environnementale, la rénovation énergétique est également une nécessité sociale, alors que plus d’un million de ménages déclare souffrir du froid en hiver et avoir des difficultés à payer leurs factures d’énergie². Pour autant, les copropriétés, qui représentent tout de même 28 % des logements, sont longtemps restées les grandes oubliées des politiques publiques de soutien à la rénovation énergétique.
Cette situation peut en partie être expliquée par un arsenal règlementaire compliqué à mettre en place au sein des copropriétés, en matière de politiques du logement. Délais qui, d’après la sociologue Marie-Pierre Lefeuvre, ont été induits par le détachement des copropriétés des prérogatives du ministère de l’Équipement en charge des enjeux de logement (pour rattacher la copropriété au ministère de la Justice initiée par la loi fondatrice de la copropriété moderne de 1965)³.
La conséquence fut un plus faible investissement du sujet des copropriétés par les sphères de la politique publique et de la recherche. Selon la docteure en politiques du logement Eva Simon, on compterait jusqu’en 2023 une trentaine de thèses en science sociale par an s’intéressant au logement social, contre moins d’une à la copropriété. Ainsi, d’après les chiffres de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) seulement 3 % des copropriétés en France ont réalisé des travaux de rénovation énergétique majeurs en 2020 et en 2021, et parmi les 751 646 logements rénovés recensé par l’ANAH, 32 781 étaient en copropriété, soit seulement 4,4 % des logements rénovés.
Les freins inhérents à la copropriété justifient d’autant plus un besoin de politiques locales ciblées
Au-delà des raisons historiques explicitées précédemment, le retard observé sur la rénovation des copropriétés est aussi lié à plusieurs facteurs limitants, qui rendent le passage à l’acte de rénover difficile. On peut ainsi citer la complexité de l’organisation des copropriétés, la structure des copropriétés ou encore la divergence des profils et des intérêts qui co-existent au sein des copropriétés. Largement connue par les professionnels du secteur et étudiée par le sociologue Gaëtan Brisepierre, l’inertie propre à la copropriété se retrouve au moment de la prise de décision d’engager des travaux de rénovation énergétique.
Brisepierre met ainsi en avant l’importance d’accompagner sur le temps long et de former les copropriétaires pour les rendre être capable de fédérer une partie suffisamment importante du conseil syndical. Il faut ici rappeler que, d’après les données brutes, certes incomplètes, du Registre national des copropriétés (RNC) traitées par Auxilia, 43 % des copropriétés ne disposent pas d’un syndic professionnel, tandis qu’un bon nombre ne dispose pas de syndic tout court (et n’est pas encore inscrit au RNC, ce qui limite la connaissance du parc de copropriétés à l’échelle nationale et sur les territoires).
Fort heureusement, ces dernières années, plusieurs évolutions législatives, dont l’interdiction de la mise à la location des logements classés G (2025) et F (2028) à court terme et classés E (2034) à moyen terme (la moitié du parc de copropriété est détenu par des propriétaires bailleurs) ont permis d’inciter fortement les copropriétaires à engager des travaux de rénovation.
De plus, des incitations financières supplémentaires ont été mises en place à l’instar de la création, au premier janvier 2021 et au renforcement en 2024 de Ma Prime Rénov’ Copropriété, une aide ouverte à toutes les copropriétés. Cela a constitué un geste important en faveur de la massification des rénovations des copropriétés, qui ne sont pas spécialement en difficulté ou dégradées et qui ne sont pas couvertes par les OPAH (Opérations Programmées pour l’Amélioration de l’Habitat) thématiques.
Ces avancées nationales sont certes nécessaires, mais l’accompagnement des collectivités territoriales est déterminant pour lever les nombreux freins à la massification de la rénovation énergétique des copropriétés. Elles disposent en effet de nombreuses compétences en la matière, à travers leurs prérogatives en termes d’urbanisme et d’habitat, et pour la plupart d’un savoir-faire de conseil et d’accompagnement à la rénovation énergétique.
Si les copropriétés sont structurellement plus difficiles à faire rénover énergétiquement, une politique de sensibilisation et d’accompagnement à leur égard est donc nécessairement plus exigeante.
Structurez une stratégie territoriale pour massifier la rénovation des copropriétés de votre territoire !
L’objectif du programme Rénovons Collectif, abouti en 2023, était justement d’accompagner 51 collectivités plus ou moins engagées sur le sujet, pour les aider à initier ou à renforcer leur politique en faveur de la rénovation des copropriétés, et ce à travers le financement d’un accompagnement stratégique, de campagnes de communication et via l’animation d’un réseau des collectivités engagées sur le sujet. Dans le cadre de ce programme financé par des CEE et la SEM IDF Energie et Territoires, Auxilia a accompagné cinq collectivités (un département et quatre EPCI) pour initier et/ou renforcer localement une stratégie articulée d’intervention, afin d’accompagner la massification de la rénovation des copropriétés du territoire. accompagnées, un travail d’opérationnalisation des stratégies a été conduit en s’appuyant sur les nombreux retours d’expériences accumulés au cours de la mission par Auxilia et le programme Rénovons Collectif.
La réalisation d’un premier diagnostic stratégique associée à la conduite d’ateliers avec les professionnels de l’écosystème local de la rénovation en copropriété permet de faire émerger les grands enjeux territoriaux, qui ont ensuite été déclinés dans une stratégie à plusieurs niveaux, selon les ambitions de la collectivité.
Les impondérables d’une stratégie complète sont d’abord le plus souvent un objectif de renforcement de l’expertise sur les copropriétés du territoire, afin d’assurer leur suivi et d’identifier les acteurs clés. Cette bonne connaissance doit permettre de servir de socle à un axe de mobilisation indispensable, notamment à destination des professionnels de la rénovation et de la copropriété, qui ont besoin d’être réciproquement informés et formés sur la copropriété et la rénovation énergétique, et de se rencontrer.
L’étape suivante suppose de proposer localement des incitations au passage à l’acte de rénovation énergétique des copropriétaires tels que des aides ciblées ou bien des programmes d’accompagnement renforcés. En effet, il s’agit d’un sujet d’intérêt général, qui ne peut être laissé à une question de coûts/bénéfices bien souvent défavorable à des copropriétaires qui ont également d’autres priorités.
Pour aller plus loin la stratégie peut inclure des dimensions culturelles (création d’évènements, de marathons créatifs …) pour élargir le public cible ou travailler l’enjeu transversal de la production et d’énergie (encouragement du solaire thermique, développement de réseaux de chaleurs …). Un des enjeux prioritaires de ces stratégies est d’anticiper l’intégration de la question des copropriétés dans les documents cadre de planification et de stratégie du territoire (PLH, PLUi, PCAET …), qui assurera leur prise en compte dans les futurs arbitrages politiques. Pour les collectivités les moins avancées, un travail de sensibilisation, d’acculturation et de mobilisation en interne des élus et service est nécessaire pour impulser la démarche et assurer sa pérennité.
La démarche participative ouverte à tous ces partenaires mais également aux habitants des copropriétés démontre la nécessité de ne pas réduire la rénovation thermique à une question technique et d’ingénierie. Pour amener les habitants de ces copropriétés dans une démarche de rénovation thermique, il nous faut leur apporter une approche globale assurant confort thermique mais également qualité de vie et relation sociale renforcée.
En conclusion, deux clés de succès à la massification de la rénovation thermique des copropriétés : une mobilisation de tous les partenaires interne et externe à la collectivité et une approche transversale et globale de la rénovation.
Simon nous partage l’entièreté de son mémoire professionnel soutenu en septembre 2023 – Master 2 Urbanisme et aménagement – Université Panthéon : « QUEL RÔLE DES COLLECTIVITÉS LOCALES DANS LES POLITIQUES PUBLIQUES DE MASSIFICATION DE LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DES COPROPRIÉTÉS ? ».
Pour aller plus loin, lisez cet article : Comment une politique publique de rénovation des bâtiments peut être rentable – Auxilia Conseil (auxilia-conseil.com)
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